Woningen delen

De overheid heeft per 1 januari 2017 een nieuw beleid voor woningdelen opgesteld.

Onder woningdelen wordt verstaan; het delen van een woning door drie of meer volwassenen, die onderling geen gezinsrelatie hebben. De gemeente kent twee vormen van woningdelen: Inwoning en kamergewijze verhuur. Voor inwoning is geen vergunning verreist, voor kamergewijze verhuur wel. Bij het verlenen van een vergunning worden verschillende voorwaarden gesteld aan de gemeenschappelijke ruimte en geluidsisolatie. Bij kamerverhuur aan vijf of meer volwassenen gelden aanvullende voorwaarden.


Voorwaarden voor het omzetten van een woning naar 3 of 4 onzelfstandige woonruimte

De woning beschikt over een gemeenschappelijke verblijfsruimte van ten minste 11 m2 met een minimale breedte van 3 meter (art. 4.3 lid 4 Bouwbesluit). Er moet een gemeenschappelijke ruimte voor de bewoners zijn. Deze ruimte moet een ruimte zijn die bestemd is voor het ‘verblijven’ van personen. Het mag dus geen bad- of slaapkamer zijn; het moet een verblijfsruimte, zoals een woonkamer of een woonkeuken, zijn.

Er wordt voldaan aan de eisen voor geluidsisolatie. Deze eisen zijn op de website van de gemeente Amsterdam te vinden.8 Oudere woningen met houten vloeren/plafonds voldoen in de regel niet aan deze eisen. Deze woningen vergen dus bouwkundige maatregelen om aan de eisen te voldoen.


Voorwaarden voor het omzetten van een woning naar 5 of meer onzelfstandige woonruimte

De te realiseren onzelfstandige woonruimtes worden beheerd door een instelling die zich krachtens haar statuten richt op de verhuur en het beheer van onzelfstandige woonruimte (bijv. voor jongeren, studenten, of huishoudens met een specifieke zorgbehoefte). De instelling is tevens als zodanig ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Het beheer dient dus uitbesteed te zijn aan een professionele beheerder en mag de verhuurder niet in eigen hand houden.

Van het totaalaantal woningen dat door eenzelfde trappenhuis of galerij wordt ontsloten, of onderdeel uit maakt van hetzelfde bouwblok bij eengezinswoningen, kan maximaal 25% van het totaalaantal woningen worden omgezet in woningen met 5 of meer onzelfstandige woonruimten. Wordt een woning door meerdere trappenhuizen ontsloten, dan geldt een maximum van 25% van het totaalaantal woningen per verdieping. Voor wooncomplexen waarop de gegeven omschrijving niet van toepassing is, omdat sprake is van een afwijkende ontsluitingssystematiek, interne indeling of complexplattegrond, maakt het Dagelijks Bestuur een individuele afweging, waarbij de uitgangspunten van bovenstaande regeling zoveel mogelijk analoog worden toegepast. De gemeente wil met deze voorwaarde overbewoning in een woningcomplex tegengaan.

Het percentage woningen met 5 of meer kamers is, in het stadsdeel waar de om te zetten woning zich bevindt, niet hoger dan of gelijk aan het stedelijk gemiddelde (op basis van het meest recente onderzoek Wonen in Amsterdam)10. Ook heeft de gemeente willen voorkomen dat in de stadsdelen geen wanverhouding ontstaat tussen zelfstandige woningen met 5 kamers of meer en woningen die zijn omgezet naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten. Of dat in een stadsdeel bijna geen grote zelfstandige woningen meer over zijn. Onduidelijk is hoe de gemeente dit toetst en hoe kan worden geverifieerd of die toetsing correct is uitgevoerd.

Aan het aanvragen van een vergunning zijn kosten verbonden: € 533,50 per woning of gedeelte daarvan (prijspeil 2017). Dit zijn eenmalige kosten.

Handhaving

De gemeente heeft boetes gesteld op het omzetten van een woning zonder vergunning.

De boetes zijn:

€6.000,- (en bij herhaalde overtreding €20.500) voor het omzetten een zelfstandige woning in maximaal 4 onzelfstandige woonruimten zonder vergunning;

€18.000,- (en bij herhaalde overtreding €20.500) voor het omzetten een zelfstandige woning in minimaal 5 onzelfstandige woonruimten zonder vergunning.

De gemeente kan via het Basisregistratie Personen (BRP) eenvoudig vaststellen wie op welk adres staan ingeschreven. Als de gemeente een overtreding vaststelt wordt dit gehandhaafd. Dit wordt gedaan doormiddel van een boete. De boete wordt bij de eigenaar van de woning opgelegd. Ook als de woning is verhuurd. De gemeente kan er ook voor kiezen om de boete bij de huurders op te leggen. Het opleggen van een boete door de gemeente is altijd een besluit waar bezwaar en beroep tegen openstaat.

(bron:  https://www.hielkemaco.nl/nieuws/amsterdam-woongroepenbeleid-afgeschaft/)